NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

De niet-wetende medehuurder en hennep: ontbinding gerechtvaardigd?

14 september 2016 - Onroerendgoedrecht nieuws

De rechtspraak kent een strenge lijn met betrekking tot hennep in (sociale) huurwoningen, dat zal bij u bekend zijn. Toch komt het nog voor, dat door een kantonrechter wordt afgeweken van die strenge lijn. Het hof Amsterdam, nadat de verhuurder in hoger beroep is gegaan, houdt echter wel vast aan de strenge lijn. De casus is als volgt.

Een echtpaar huurt vanaf maart 2009 een sociale huurwoning van een woningcorporatie. In de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst is specifiek bepaald dat huurders zich dienen te onthouden van het kweken van hennep in het gehuurde. In december 2014 heeft de politie een hennepkwekerij met 48 planten aangetroffen. Er was geen sprake van diefstal van stroom of water. Vanwege relatieproblemen had de vrouw het gehuurde met haar kinderen verlaten op het moment dat de man op zolder de hennepkwekerij is begonnen. De zolderkamer, die voorheen als berging werd gebruikt, kon worden afgesloten en alleen de man had de sleutel. De man heeft verklaard dat hij vanwege schulden de hennepkwekerij is begonnen, dat er geen geluid of geur aanwezig was en dat de vrouw niets van de hennepkwekerij wist.

De woningcorporatie heeft jegens de man en de vrouw ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd wegens ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

De kantonrechter heeft de vorderingen van de woningcorporatie jegens de man toegewezen, maar die jegens de vrouw afgewezen. Volgens de kantonrechter is de vrouw weliswaar tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar nu zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het opzetten en onderhouden van de hennepkwekerij gezien de bestaande relatieproblemen buiten haar medeweten is geschied, dat er geen stroom en water is afgetapt en dat van concrete schade of overlast niet is gebleken, rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet.

Van deze beslissing van de kantonrechter is de woningcorporatie in hoger beroep gekomen (voor zover betrekking hebbend op de vrouw).

Het hof stelt voorop dat tussen partijen vast staat dat de vrouw door in het gehuurde een hennepkwekerij te houden tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op de hoeveelheid hennepplanten en de verdere inrichting dient voorts de hennepkwekerij als een bedrijfsmatige hennepkwekerij worden gekwalificeerd. Tot slot staat door erkenning vast dat de vrouw als medehuurder (mede) aansprakelijk is voor het bestaan van de hennepkwekerij. Ontbinding dient slechts achterwege te blijven als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

In tegenstelling tot de kantonrechter is het hof van oordeel dat de tekortkoming van de vrouw de ontbinding van de huurovereenkomst wél rechtvaardigt.

In de eerste plaats heeft de vrouw als medehuurder haar zorgplicht geschonden. Deze zorgplicht brengt met zich dat de vrouw, ook wanneer zij wegens relatieproblemen het gehuurde tijdelijk verlaat, toezicht dient te houden op het gebruik van de woning overeenkomstig de bestemming die eraan is gegeven. Dat toezicht heeft de vrouw nagelaten, zelfs indien zou moeten worden aangenomen dat haar echtgenoot de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning heeft verzwegen. De enkele omstandigheid dat de betreffende ruimte op zolder was afgesloten en dat slechts de man de sleutel bezat, doet daaraan niet af, aldus het hof.

In de tweede plaats is het een feit van algemene bekendheid dat door de aanwezigheid van een hennepkwekerij schade en overlast kan ontstaan. Dat de schade en overlast zich niet zouden hebben gerealiseerd, ontneemt aan de gepleegde tekortkoming niet haar ernst.

In de derde plaats staat onbestreden vast dat de woningcorporatie een strikt beleid voert ten aanzien van hennepkwekerijen in de door haar verhuurde woningen en dat zij daartegen optreedt door het vorderen van ontbinding en ontruiming ingeval zich een dergelijke situatie voordoet. De woningcorporatie maakt dit beleid – met het oog op precedentwerking en ontmoediging van andere huurders – ook regelmatig kenbaar in haar bewonersblad.

Tot slot gaat het hof in de vierde plaats in op het woonbelang van de vrouw. Het hof acht niet geheel onaannemelijk dat het opzetten van een hennepkwekerij door de man een noodsprong is geweest om zijn schuldenlast te verlichten. Ook acht het hof aannemelijk dat het, gelet op haar financiële situatie, niet voor de hand ligt dat de vrouw gemakkelijk een andere woning zal vinden. Voorts is aannemelijk dat de vrouw met twee kinderen in de leeftijd van 9 en 5 jaar, waarvoor zij grotendeels de zorg draagt, een wezenlijk belang heeft bij het behoud van de woning in de sociale omgeving van die kinderen. Niettemin is niet dan wel onvoldoende aannemelijk dat door de ontruiming een noodsituatie voor de vrouw zal ontstaan, nog los van de vraag of dit niet geheel voor rekening en risico van de vrouw zelf dient te komen, welke vraag in beginsel bevestigend moet worden beantwoord.

Het hof heeft dus vrij resoluut geoordeeld dat – alle omstandigheden afwegende – niet is gebleken van omstandigheden die meebrengen dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Onder de omstandigheden schaart het hof (het schenden van) de zorgplicht van de vrouw, het risico op schade en overlast, het strikte beleid van de woningcorporatie en het woonbelang van de vrouw, waarbij ten aanzien van dit woonbelang is opgemerkt dat al zou er sprake zijn van een noodsituatie, dat in beginsel voor rekening en risico van de huurder komt.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Camilla Rodrigues Pereira-de Kuyper (tel: 010-7504475 of e-mail ck@thladvocaten.nl).