NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Verborgen gebreken; hoe ver strekt de ouderdomsclausule?

04 december 2015 - Onroerendgoedrecht nieuws

Bij de koop van een woning wordt door verkopers veelal gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopakte. Dergelijke koopaktes bevatten een bepaling, waarin de verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als 'woning voor eigen gebruik'. Met een dergelijke bepaling staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die normaal gebruik als een woning verhinderen. Bij een oude woning zal op verzoek van de verkoper vaak een ouderdomsclausule opgenomen zijn in de koopakte. De strekking van een dergelijke ouderdomsclausule is in de regel dat de koper verklaart dat hij ermee bekend is dat de onroerende zaak een bepaalde leeftijd heeft, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager zijn dan bij nieuwe woningen.

Verkopers zullen een dergelijke clausule graag in de koopakte zetten, om zo te voorkomen dat zij na verkoop van de woning door de koper worden aangesproken op bij de koper onbekende gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. In de rechtspraak is bepaald dat door de verkoper slechts een beroep op de ouderdomsbepaling kan worden gedaan indien het gebrek direct verband houdt met de ouderdom van de onroerende zaak. Zo oordeelde het gerechtshof Amsterdam in 2011: ''partijen hebben gedebatteerd over de betekenis van deze bepaling (de ouderdomsbepaling) met betrekking tot de geconstateerde gebreken aan de dakconstructie/vliering. Er bestaat echter geen grond om aan te nemen dat deze bepaling ook van betekenis is bij gebreken als hier die niet kunnen worden toegeschreven aan, kort gezegd en bij wijze van een boorbeeld, de ''tand des tijds'', het gebruik van verouderde bouwmaterialen of veranderde bouwkundige eisen.''

De koper zal altijd voorafgaand aan de koop van de onroerende zaak onderzoek moeten verrichten naar de aanwezigheid van gebreken. Zeker bij een oude woning zal het over het algemeen verstandig zijn om de woning voor aankoop bouwkundig te laten keuren (en in sommige gevallen zelfs een funderingsonderzoek uit te laten voeren).

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper moet de koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij hoort te weten dat ze voor de koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Op onjuiste informatieverstrekking door c.q. mededelingen van de verkoper mag de koper vertrouwen. In 2008 heeft de Hoge Raad bepaald dat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat. De aanwezigheid van een ouderdomsclausule maakt dat niet anders. Zo oordeelde de rechtbank Utrecht in 2011: ''de ouderdomsclausule bevat een exoneratie op grond waarvan een beroep op non-conformiteit is uitgesloten. [gedaagde 2] kunnen zich hierop in beginsel beroepen. Het kan alleen anders zijn indien sprake is van een expliciete garantie op enige punt dan wel indien, zoals [eisers] stellen, moet worden geoordeeld dat de [gedaagde 2] bedrog hebben gepleegd of onrechtmatig hebben gehandeld door de lekkage te verbergen en te verzwijgen. In dat geval is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde 2] zich op de exoneratie zouden kunnen beroepen.''

Met een ouderdomsclausule wordt de verkoper dus in principe extra beschermd tegen aansprakelijkheid als gevolg van de aanwezigheid van verborgen gebreken aan de woning, al kan slechts in bepaalde gevallen daarop met succes een beroep op worden gedaan. Zo moet het ofwel gaan om gebreken die betrekking hebben op de ouderdom van de onroerende zaak, dan wel het gebruik van verouderde bouwmaterialen of veranderingen in de bouwkundige eisen. Indien de verkoper bekend is met bepaalde gebreken zal hij altijd, dus ook indien een ouderdomsclausule is opgenomen in de koopovereenkomst, gehouden zijn dit te melden aan de koper.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Laurens Kleine (tel:010-7504475 of e-mail: lk@thladvocaten.nl).