NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Hoe te handelen bij het overlijden van een huurder?

09 oktober 2015 - Onroerendgoedrecht nieuws

Het overlijden van een huurder is niet alleen bijzonder tragisch voor de nabestaanden, verhuurders staan vaak voor het dilemma hoe zij de beëindiging van de huur en de oplevering van het gehuurde correct dienen af te wikkelen. Hieronder zullen de twee scenario's behandeld worden die zich in de praktijk voordoen, te weten: de situatie waar nabestaanden zich niet bij de verhuurder melden en de situatie waar nabestaanden zich wel bij de verhuurder melden.

Nabestaanden melden zich niet

In het geval van het overlijden van een huurder geldt dat de huurovereenkomst eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder als er geen personen zijn die de huurovereenkomst kunnen/mogen voortzetten,. Dit blijkt uit artikel 7:268 lid 6 BW.

Nadat de huurovereenkomst is geëindigd, heeft de verhuurder de bevoegdheid om de woning te betreden. Vaak hebben verhuurders een bepaling opgenomen in hun algemene voorwaarden, waarin staat dat zij het recht hebben om alle roerende zaken die zich bij het einde van de huurovereenkomst nog in het gehuurde bevinden, op kosten van de huurder (of in dit geval de overleden huurder) te verwijderen en ter vernietiging af te voeren. In dat geval is het voor de verhuurder wel aan te raden om met een deurwaarder de woning binnen te treden en een zogenaamde akte van constatering door de deurwaarder op te laten stellen (inclusief foto's). De verhuurder loopt namelijk het risico dat zich uiteindelijk toch nabestaanden melden die de nalatenschap hebben aanvaard (zuiver of beneficiair) en deze zich op het standpunt stellen dat er allerlei waardevolle zaken zijn vernietigd. De kans dat dat gebeurt is in dergelijke gevallen niet heel erg groot, maar is uiteindelijk ook niet uit te sluiten. Met een gedetailleerde akte van constatering (inclusief foto's) kan dan een eventuele discussie over
(de hoogte van) de schade beperkt worden.

Nabestaanden melden zich wel

De nabestaanden van de huurder kunnen na het overlijden de huurovereenkomst eerder opzeggen, namelijk tegen het einde van de eerste maand na het overlijden van de huurder.

Indien na het overlijden van de huurder zich personen tot de verhuurder wenden met de mededeling dat zij nabestaanden zijn van de huurder, dan is het voor de verhuurder van groot belang om vast te stellen of deze mededeling ook klopt. Anders gezegd, zijn deze personen inderdaad erfgenamen en hebben zij inderdaad de nalatenschap aanvaard (zuiver dan wel beneficiair)? Om daar als verhuurder zekerheid over te verkrijgen, kan deze personen gevraagd worden om een verklaring van erfrecht aan de verhuurder te verstrekken. Mochten zij daar niet over beschikken, maar wel stellen dat zij de nalatenschap hebben aanvaard, dan kan hiervoor het Openbaar Boedelregister worden geraadpleegd.

Het komt nog wel eens voor dat een huurder pas sinds enige jaren in Nederland woont, maar zijn nalatenschap in het land van herkomst heeft geregeld en de nabestaanden niet in Nederland wonen. Een verklaring van erfrecht kan dan nog wel enige tijd op zich laten wachten, terwijl het Openbaar Boedelregister in dergelijke gevallen niet altijd soelaas biedt. Tegelijkertijd kan zich de situatie voordoen dat nalatenschappen in het geheel zuiver aanvaard worden en er geen verklaring van erfrecht of akte tot zuivere aanvaarding is opgemaakt. In dergelijke gevallen is de nalatenschap niet bekend bij het Openbaar Boedelregister.

Soms is echter overduidelijk dat de stelling van de nabestaanden dat zij erfgenaam zijn klopt en dat zij inderdaad de nalatenschap hebben aanvaard. In dat geval kan de verhuurder de opzegging van de huurovereenkomst natuurlijk gewoon accepteren. Opzegging van de huurovereenkomst is namelijk een beheersdaad, die iedere erfgenaam mag doen, zonder dat er een keuze gemaakt hoeft te worden of de nalatenschap wordt aanvaard of verworpen.

Voorts is nog van belang dat de erfgenaam die de nalatenschap zuiver heeft aanvaard, aansprakelijk is voor de huurprijs, voor een correcte oplevering, voor schade aan de woning en voor betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs voor de duur dat de erfgenaam de woning niet oplevert. Een erfgenaam die beneficiair aanvaardt, is enkel aansprakelijk voor het bovenstaande indien het saldo van de nalatenschap toereikend is.

Ingeval er bij het aangaan van de huurovereenkomst een waarborgsom is betaald door de overleden huurder, dan is het raadzaam om deze te retourneren op dezelfde rekening als waarmee de maandelijkse huurpenningen (door de overleden huurder) werden betaald en niet op de rekening van één van de erfgenamen (teneinde hierover op een later moment discussies te voorkomen met eventuele andere erfgenamen).

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Laurens Kleine op 010- 7504475  of  lk@thladvocaten.nl