NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Wat kan ik als verhuurder met een gedragsaanwijzing?

07 juli 2015 - Onroerendgoedrecht nieuws

De gedragsaanwijzing is overgewaaid vanuit Engeland. Wanneer sprake is van overlast, maar deze niet heel ernstig is en/of wanneer de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel niet wil ontbinden, dan kan een gedragsaanwijzing uitkomst bieden.

In de praktijk zal een verhuurder eerst trachten om de overlast te doen stoppen zonder tussenkomst van de rechter. Mogelijk wil de huurder afspraken maken. Natuurlijk kunt u die afspraken schriftelijk vastleggen ter aanvulling op de huurovereenkomst. Dat kunt u doen in een aparte bijlage bij de huurovereenkomst, maar ook een brief waarin de afspraken met de huurder worden bevestigd volstaat.

Wanneer partijen in onderling overleg niet tot overeenstemming komen aangaande de overlast, dan kan een verhuurder in een procedure vorderen dat een huurder bepaald gedrag of handelingen nalaat (bijvoorbeeld trompet spelen na 20.00 uur) of zich binnen bepaalde grenzen gedraagt (bijvoorbeeld enkel trompet spelen tussen 12.00 en 14.00 uur). Er zijn tal van andere gedragsaanwijzingen te bedenken die er voor moeten zorgen dat een huurder een bepaalde handeling moet doen of juist moet nalaten: niet meer dan twee keer per dag telefonisch contact met de verhuurder, het niet uiten van bedreigingen, het één keer per maand maaien van het gras, het jaarlijks snoeien van de heg, het periodiek schoonmaken van het portiek, enzovoort.

Een gedragsaanwijzing zal eerder worden nageleefd als er op overtreding een dwangsom staat. De verhuurder kan naast de gedragsaanwijzing vorderen dat de huurder wordt veroordeeld tot betaling van een dwangsom, wanneer er sprake is van een overtreding van de gedragsaanwijzing.

Er is nog weinig rechtspraak. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg heeft in maart 2015 in kort geding een gedragsaanwijzing opgelegd aan een huurder. De verhuurder vorderde primair de ontruiming van de woning en subsidiair een verbod om overlast te veroorzaken (waaronder bedreigingen, intimidatie, geluidsoverlast en het ophangen van camera's) op straffe van een dwangsom (€ 500,-- voor elke overtreding en te vermeerderen met € 200,-- per dag of dagdeel dat die overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,--). De primaire vordering heeft de voorzieningenrechter afgewezen. De subsidiaire vordering, zijnde de gedragsaanwijzing heeft de rechter toegewezen onder oplegging van een dwangsom.

Wat zijn de mogelijkheden en bevoegdheden van de gemeente als het gaat om woonoverlast?

De burgemeester is bevoegd een woning tijdelijk te sluiten op grond van de Gemeentewet (artikel 174a) in specifieke gevallen. In de praktijk blijkt het lastig voor de burgemeester om een woning te sluiten als 'enkel' sprake is van overlast in de woning waardoor sprake is van verstoring van de openbare orde rondom de woning. Ook andere wetten bieden geen soelaas. Dit heeft geleid tot het initiatiefwetsvoorstel 'Wet aanpak woonoverlast'.  Dit wetsvoorstel is aanhangig gemaakt in september 2014 en ligt op het moment van het schrijven van dit stuk bij de Raad van State voor advies.

In de memorie van antwoord staat het volgende:

In de afgelopen twintig jaar heeft de Nederlandse wetgever maar liefst drie bevoegdheden geïntroduceerd om woningen te sluiten: De Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet), de Rotterdamwet (artikel 17 Woningwet) en de Wet Damocles (artikel 13b Opiumwet). In de wetenschap is opgemerkt dat geen van deze sluitingsbevoegdheden scherp genoeg zijn gemarkeerd.Er blijft behoefte aan «verfijndere instrumenten» om woonoverlast aan te pakken.

Het voert te ver om het wetsvoorstel uitvoerig te bespreken. Het komt erop neer dat aan de burgemeester de bevoegdheid wordt opgelegd om een gedragsaanwijzing te geven. Daarbij denkt de wetgever aan het opleggen van een bezoekersverbod, het muilkorven van een hond of het niet draaien van luide muziek. Daar kan ook een dwangsom aan worden gekoppeld. Er is wel wat kritiek gekomen op het wetsvoorstel, de Raad van State moet zich er nog over buigen en daarna is de Eerste Kamer nog aan het woord. Het is dus even afwachten of het wetsvoorstel wordt aangenomen en zo ja,  in welke vorm.

Wilt u meer weten of van gedachten wisselen over een bepaalde gedragsaanwijzing, neemt u dan contact op met Renate van der Hoeff, 010- 7504475 / rh@thladvocaten.nl